没有悬念了!房地产税收立法超出预期

作者凯丰和马周星已获授权。今天,全国人大就房地产税收立法问题发表了出人意料的声明。

香港国内股市大幅下跌,荣创中国的跌幅达到10.89%。

房地产税不再悬而未决。

2019年政府工作报告明确指出,“房地产税收立法应稳步推进。”

这是政府工作报告自2014年和2018年以来第三次提到房产税。

与去年不同,今年是“稳步进展”,而去年是“稳步进展”。

从稳定到稳定,一个词与另一个词的区别意味着房产税将逐步推进现有的成型计划。

房产税是关系到国计民生的重要税种,必须遵循“税法”的原则。

从动议到着陆,还需要经过立法、审议和地方政府制定具体实施细则等法律程序。

那么,房地产税何时才会真正落地?将如何征收?对房价有什么影响?01全国住房网:房产税没有技术障碍先看房产税的三个信号。

第一个信号是,房地产统一登记和全国住房信息网已经基本完成。

房地产税正在席卷全身。为了顺利征收,我们必须清除技术障碍:房地产统一登记、全国住房信息联网和70年的产权问题。

房地产统一登记是第一位的。没有统一登记,就不可能在全国范围内进行统一的房屋权利确认。

注册后的联网是关键。没有全国性的住房信息网络,就不可能了解全国的房地产家庭背景,更不可能精细调控每个城市的每个家庭。

今天,房地产统一登记工作已经完成,全国住房信息网已经初步建成。

2018年6月,自然资源部宣布全国统一的房地产登记信息管理基础平台已经联网,中国房地产登记系统已经进入全面运行阶段。

过去两天,北京和上海宣布将在3月和4月启动房地产登记信息网络查询,这标志着统一的房地产登记和住房信息网络的完成。

国家住房信息网也在远处招手。

与此同时,2018年6月,国家和地方税收也进行了合并。

此次合并的最大意义不是降低交易成本和信息壁垒,减少人员冗余,而是统一税收监管,为征收个人所得税和房产税铺平道路。

更重要的是,据媒体报道,已经生效近四年的《房地产登记暂行条例》预计将升级为《房地产登记法》,相关立法工作将很快开始。

这意味着房地产统一登记的标准将再次提高,国家住房信息网的效力将无限扩大。

0270年产权自动更新:财产税不再能处理障碍。第二个信号是,70年的产权问题基本上是最终的。

与全国住房信息网相比,70年的产权问题也是房产税面临的一大障碍。

现在,这个大门槛已经基本消失了。

提交全国人民代表大会审议的《民法典物权编》草案明确规定,住宅建设用地使用权期满后将自动续期。

换证费的缴纳或者减免应当符合法律、行政法规的规定。

这意味着住宅用地使用权可以在70年后自动更新,而不用担心土地被开垦。

对于自动续订,续订很可能是免费的。

值得一提的是,在2017年3月的全国两会上,有关人士在回答记者提问时说:住宅产权70年更新不需要申请,没有先决条件,不影响交易。

房地产统一登记、全国住房信息网和70年产权问题基本解决。开征房地产税几乎没有技术障碍。

03税收法定:财产税已被纳入五年立法计划。第三个信号是,政府的工作报告三次提到房产税,而人大已经将房产税纳入立法计划。

房产税是税收,任何税收的征收都必须符合《税法》的基本原则。

早在2017年12月,财政部相关负责人在《人民日报》的一篇文章中明确指出,应按照“立法第一、全面授权、循序渐进”的原则推进房产税的立法和实施。

这里的意思很明显。房产税不会轻易征收或突然征收。它必须经过全国人民代表大会通过公开讨论、审议和表决的一系列立法程序。

这是“法定”的基本含义。

2018年9月,第十三届NPC常务委员会立法计划向社会公布。

其中,房地产税法被纳入立法计划,属于第一类项目,即“任期内提交审议的条件相对成熟的法律草案”。

这意味着房地产税已经纳入五年立法计划。

当然,纳入五年立法计划并不意味着它一定会在五年内付诸实施。

事实上,2015年,房产税也纳入了立法计划,但最终未能出台。

2018年4月,房地产税法也被纳入初步审查。

因此,房产税迟早会出台,但具体到哪一年还存在很大的不确定性。

这里的不确定性主要在于房地产市场的稳定和地方土地金融的压力。

房地产税能取代土地金融吗?除了三重政策信号之外,房地产税回归现实有很强的现实逻辑。

房产税被提上日程,其目的不是抑制房价,而是理顺财税关系,从而最终取代土地财政。

由于土地销售收入全部归地方政府所有,在土地的财政依赖下,地方政府和房地产企业有着共同的追求,一个是土地价格的上涨,另一个是房价的飙升。

这种利益的共谋很容易导致地方政府行为的异化。

数据显示,2018年,全国土地使用权出让收入达到65096亿元,同比增长25%,达到新高。

从2015年到2018年,土地销售收入将一步一步增加。

2015年为3.25万亿,2016年为3.75万亿,2017年为5.2万亿,2018年为6.5万亿。

土地销售收入继续创新高,这与全国房地产走势密切相关。

经过这轮上涨,房地产市场已经不同于过去。经济、人口和土地的基本面正在发生变化,2018年可能是土地融资的最高点。

值得一提的是,在大多数一、二线城市,土地资源开发太大,新增住房资源严重不足。许多地方已经进入了存量房交易时代。

这意味着未来空依靠卖地来获取收入的规模越来越小,房产税的重要性也越来越突出。

与此同时,随着减税和亏损成为常态,财政收入无疑将受到从中央政府到地方政府的影响。

如何找到新的稳定的税源已成为当务之急。房地产税只是另一个选择。

房产税能降低房价吗?房产税能否降低房价是最引人注目的话题。

短期而言,房产税对市场空有利,这使得投机者能够产生一定的销售效果,对房价有一定的抑制作用。

尤其是住房网络,将对某些群体产生威慑作用,销售效果将更加突出。

然而,从中期和长期来看,房地产税的影响非常有限。

房价受一系列因素的影响,房地产税只是其中之一。

房价的未来取决于人口、土地和经济基本面,而不是房地产税。

同时,从政策博弈的角度来看,房产税是一种典型的地方税,其最大目的是为土地财政提供替代选择,以弥补地方政府不断减少的土地收入。至于降低房价,始终不在政策目标体系之内。

要理解,房地产市场监管的关键只有一个词:稳定。

当房价继续上涨时,有必要“遏制房价上涨”,即稳定房价。当房地产市场继续调整时,有必要“防止房价暴跌”,这也是为了稳定房价。

毕竟,从最实际的利益出发,没有稳定的房地产市场,房产税可能无法收回。

如何征收房地产税?除了房价之外,房地产税今后将如何征收,是否涵盖所有购房者,是最受关注的话题。

从目前的新闻来看,可以确定的是,房产税不会一刀切,不是所有购房者都有相同的标准,全国也不会有一个接一个的模式。

首先,房地产税可能存在地区差异。

上一轮房价飙升的一线、二线、甚至三线、四线热门城市可能是最先推进的城市之一。然而,一些人口损失严重、经济不景气的地区可能会推迟进展。

第二,会有一定的豁免范围。

一套两套甚至更多套肯定是不同的,自营职业只需要与投资投机完全不同。不可能全面征税。

在2011年上海房产税试点中,人均60平方米将作为免税门槛,因此今后各地应设定一定的免税区域。

第三,可以根据评估值征收。

房地产税是一种持有税,换句话说,所有的持有都要缴税。

然而,房价一直在变化,因此按评估价值征税成为一种自然选择。

房产税什么时候来?房地产的统一登记、国家住房信息网、70年后土地的自动更新以及国家和地方税收的合并都意味着开征房地产税只是时间问题。

然而,时间是最大的问题。

房地产税要顺利推行,除了要用技术破墙外,还需要舆论动员和房地产市场的协调。

如果经济下行压力得不到有效缓解,房地产市场下行周期进一步延长,房价下跌的风险加大,房产税的出台可能会推迟。

毕竟,虽然房产税不是用来调节房价的,但如果涉及到利益格局的重新匹配,肯定会对市场心理产生很大影响。

它不仅需要广泛的舆论动员,还需要一个相对良好的房地产环境。

一个简单的结论是,房价越高,房产税征收得越早。房地产市场越萧条,房产税的延迟期就越长。

结论是除了东风,一切都准备好了。

房产税迟早会出台,但从动员公众舆论到通过立法到最终落地还有一段时间。

首先,根据税法原则,房产税必须经过一系列的立法程序。

即使房产税今年开始征求意见,至少还有几年才正式实施。

如果考虑到当地的情况,那么在房地产税收立法尘埃落定后,各地必然会出台自己的具体实施细则,而这一过程会增加许多变数。

第二,房产税不会降低房价。

稳定房价是既定的政策目标,也一直是主题。

房产税的目的是弥补土地财政的不足,理顺与房地产相关的财税关系,不再考虑降低房价。

第三,房地产税要顺利推进,需要稳定的房价环境。

如果下一个金融周期的风险大幅增加,房价大幅回落,房产税只会无限期推迟。

第四,在减税和减负的背景下,房产税的重要性得到了提高。

当大幅度减税成为现实时,谁来弥补缺失的税源就成了一个需要解决的问题。

柬埔寨的房地产正在蓬勃发展,近年来增长更快。

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